Τα ΑΕΜ ορίζονται στον «κόσμο» των εκτιμητών από τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα και ειδικότερα με το Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 6. Αφορούν δε σε εκτιμήσεις που βασίζονται σε λογισμικά στατιστικής τα οποία χρησιμοποιούν πληροφορίες σχετικές με ακίνητα, προκειμένου να εξάγουν αξίες ακινήτων ή εύρος αξίας.
Πολλές ευρωπαϊκές κτηματαγορές διαθέτουν μεγάλο όγκο δημοσίως διαθέσιμων δεδομένων, μπορούν να θεωρηθούν «ώριμες», συνθήκη/προϋπόθεση που καθιστά ευκολότερη τη χρήση αυτοματοποιημένων εκτιμητικών μοντέλων. Ορισμένα τραπεζικά ιδρύματα σε αυτές τις χώρες, κάνουν ήδη χρήση των ΑΕΜ στη διαδικασία χορήγησης ατομικών ενυπόθηκων δανείων.
Παράλληλα, έχει παρατηρηθεί πως κοινή συνισταμένη νέων σχετικών νομοθετημάτων, είναι η επιδίωξη του περιορισμού του κόστους των μεταβιβάσεων ακινήτων/παγίων. Από το 2016 λοιπόν ορισμένες ευρωπαϊκές τράπεζες αξιοποίησαν τη δυνατότητα να χορηγούν ενυπόθηκα δάνεια βάσει εκτιμήσεων αξίας με χρήση ΑΕΜ. Η μόνη προϋπόθεση ήταν και είναι, το δάνειο να μην υπερβαίνει 90% της αξίας που υπολογίστηκε με τη χρήση ΑΕΜ (90% loan-to-value ή LTV). Η παραδοσιακή εκτίμηση, συνεχίζει να απαιτείται εάν ζητείται υψηλότερο ενυπόθηκο δάνειο ή εάν ο δυνητικός πελάτης αιτείται εθνική εγγύηση ενυπόθηκου δανεισμού (εγγύηση σε περίπτωση απώλειας εισοδήματος ή διαζυγίου ή άλλο κίνδυνο), κάτι που απαντάται σε λίγα αιτήματα από ορισμένες μόνο τράπεζες και σε μέτρια κλίμακα.
Από γραφείου εκτίμηση (Desktop valuation)
Η υπηρεσία αυτή έχει καθιερωθεί από το καλοκαίρι του 2021 κατόπιν ευρωπαϊκών ή/και εθνικών θεσμικών οδηγιών. Ειδικότερα, σύμφωνα με οδηγίες της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής (ΕΒΑ) που αποτελεί μέρος του Ευρωπαϊκού Συστήματος Χρηματοοικονομικής Εποπτείας η «από γραφείου εκτίμηση» πρέπει να διενεργείται από εκτιμητή (φυσικό πρόσωπο) και να υποστηρίζεται από προηγμένα στατιστικά μοντέλα. Κατ’ αυτό τον τρόπο, ένα τραπεζικό ίδρυμα, σε συνεργασία με ένα συγκεκριμένο προμηθευτή ΑΕΜ, δύναται να αναπτύξει μια υπηρεσία/προϊόν για το σκοπό αυτό. Η υπηρεσία, με την ονομασία «από γραφείου εκτίμηση», χρησιμοποιεί ένα ΑΕΜ για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου/παγίου και στη συνέχεια, ένας εκτιμητής την εξετάζει (εν συντομία) και είτε απορρίπτει είτε εγκρίνει την εξαχθείσα αξία του ΑΕΜ. Η υπηρεσία αυτή έχει υιοθετηθεί από κάποια Τραπεζικά Ιδρύματα στην Ε.Ε., όπου φυσικά το επιτρέπει και η εθνική έννομη τάξη ενώ σχετικά με το κόστος, μια τέτοια υπηρεσία κοστίζει περίπου 85 ευρώ. Ο εκτιμητής δεν υποχρεούται να προβεί σε αυτοψία με φυσική παρουσία οπότε και δεν επισκέπτεται το ακίνητο και δεν χρειάζεται να γνωρίζει την περιοχή ενώ ο χρόνος υλοποίησης περιορίζεται σε μερικές ώρες.
Εκτίμηση γραφείου (Office valuation)
Ως αντίβαρο σε αυτή την υπηρεσία/προϊόν, συγκεκριμένοι επαγγελματικοί σύλλογοι εκτιμητών και μεσιτείας, σχεδίασαν ένα προϊόν που χρησιμοποιεί δύο ΑΕΜ. Στα πλαίσια αυτής της υπηρεσίας, ο εκτιμητής έχει υποχρέωση (μερικής) έρευνας και πρέπει να είναι εξοικειωμένος με την περιοχή, όπως απαιτείται (κατά κανόνα) για τις κλασικές εκτιμήσεις ακινήτων. Τα παραδοτέα της υπηρεσίας αυτής πρέπει να κατατεθούν εντός δύο εργάσιμων ημερών, το κόστος υλοποίησης καθιερώθηκε περίπου στα 350 ευρώ ενώ δεν πραγματοποιείται αυτοψία στο ακίνητο. Το προϊόν αυτό ονομάζεται «εκτίμηση γραφείου» (ή κάπως έτσι) και είναι επίσης κατάλληλο για δανεισμό με LTV έως 90%. Στην πράξη, οι εκτιμήσεις γραφείου χρησιμοποιούνται σπάνια.
Πλήρης εκτίμηση (Full valuation)
Κατόπιν των ανωτέρω εξελίξεων σχετικά με τα ΑΕΜ, επαγγελματικοί οργανισμοί εκτιμητών και τραπεζικά ιδρύματα άδραξαν από κοινού την πρωτοβουλία να αυξήσουν την ποιότητα των κλασικών εκτιμήσεων και να βελτιώσουν τα πρότυπα των επαγγελματιών εκτιμητών ακινήτων, ξεκινώντας διαδικασίες για τη διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής των μοντέλων στις εκθέσεις εκτίμησης.
Τα εξεταζόμενα σημεία όπως τα δομικά στοιχεία του ακινήτου, διευρυνθήκαν και προστέθηκαν διευρυμένα ενεργειακά δεδομένα, γεγονός που σημαίνει ότι η έκθεση εκτίμησης παρέχει πλέον περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη δομική κατάσταση και την ενεργειακή απόδοση του ακινήτου, προσδίδοντας έτσι και μεγαλύτερη αξιοπιστία στο τελικό προϊόν. Το πρότυπο της έκθεσης εκτίμησης χρησιμοποιεί ακίνητα αναφοράς που προσδιορίζονται από τον εκτιμητή και από δύο ΑΕΜ (εάν υπάρχουν). Οι πλήρεις εκθέσεις εκτίμησης που χρησιμοποιούνται για ενυπόθηκες χρηματοδοτήσεις (υποχρέωση για δανεισμό πάνω από LTV 90%) πρέπει να χρησιμοποιούν αυτό το «σχήμα» από την 1η Οκτωβρίου 2021 αναφορικά με τις χώρες και τα τραπεζικά ιδρύματα που αρχικώς είχαν υιοθετήσει ενυπόθηκο δανεισμό με χρήση ΑΕΜ.
Η εκπαίδευση των εκτιμητών στη χρήση του νέου μοντέλου βρίσκεται σε εξέλιξη από τον Οκτώβριο του 2020. Την εκπαίδευση ακολουθούν εξετάσεις, τις οποίες οι εκτιμητές ακινήτων πρέπει να «περάσουν» επιτυχώς προκειμένου να τους επιτραπεί να συνεχίσουν να αναλαμβάνουν εκτιμήσεις ακίνητων από την 1η Οκτωβρίου 2021 και μετά. Το εν λόγω σχήμα αξιολογεί και λαμβάνει υπόψη όλες τις σχετικές πτυχές του ιδιωτικού δικαίου, του δημόσιου δικαίου και άλλες νομικές πτυχές στις χώρες που εφαρμόζεται. Επιπλέον, διενεργείται αυτοψία στο ακίνητο που περιλαμβάνει τόσο αναλυτική «επί τόπου» επιθεώρηση, απαραίτητες μετρήσεις, καθώς και οπτική αξιολόγηση από τον εκτιμητή. Ανάλογα με τον εκτιμητή, το μέγεθος του παγίου και την θέση του, η υπηρεσία αυτή κοστίζει μεταξύ 650 και 1.000 ευρώ. Η έκθεση εκτίμησης γενικά πρέπει να υποβληθεί στις αρχές για πρόσθετο έλεγχο, όταν αφορά δυνητικό ενυπόθηκο δανεισμό.
Προβληματισμοί
Ένα χρόνο μετά την εφαρμογή τόσο των από γραφείου εκτιμήσεων (Desktop valuation) όσο και των εκτιμήσεων γραφείου (Office valuation), οι καθ’ ύλην αρμόδιοι επαγγελματικοί σύλλογοι κατέληξαν στο συμπέρασμα πως καμία από τα τις δύο υπηρεσίες δεν πληροί τις ζητούμενες απαιτήσεις ποιότητας. Αυτό γιατί ενώ ο εκτιμητής είναι υπεύθυνος για τις εκτιμήσεις γραφείου (Office valuation), δεν πραγματοποιεί ουσιαστική έρευνα και δεν απαιτείται να έχει γνώση της τοπικής κτηματαγοράς. Επιπλέον, η από γραφείου εκτίμηση (Desktop valuation) χρησιμοποιείται για ακίνητα τα οποία δεν είναι δυνατόν να εκτιμηθούν με αυτόν τον τρόπο, διότι για τις ανάγκες αυτών των εκτιμήσεων απαιτούνται και παίζουν σημαντικό ρόλο μη δημοσιευμένες πληροφορίες όπως λειτουργικά έξοδα και ειδικά χαρακτηριστικά.
Μια πολυκατοικία για παράδειγμα διοικείται από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μέσω ενός φορέα διαχείρισης. Ο φορέας διαχείρισης έχει από τον νόμο την υποχρέωση της κατάρτισης πλάνου συντήρησης, της αποταμίευσης για τη συντήρηση και της ασφάλισης της του κτιρίου. Εάν δεν υπάρχει ενεργός φορέας διαχείρισης ή εάν αυτός δεν εκπληρώνει (επαρκώς) τις υποχρεώσεις του, αυτό επηρεάζει την αξία του διαμερίσματος, συνήθως αρνητικά, αλλά μερικές φορές θετικά, όταν για παράδειγμα διαθέτει περισσότερα κεφάλαια από όσα απαιτούνται για το γενικό πλάνο συντήρησης. Επομένως είναι σημαντικό για τις εκτιμήσεις που διενεργούνται σε ιδιοκτησίες ενός τέτοιου κτιρίου (καθεστώς συνιδιοκτησιών), ένας εκτιμητής να αξιολογεί πάντα τα έγγραφα του φορέα διαχείρισης.
Όμως, υπάρχει και ένα επιπλέον πρόβλημα σχετικά με τις δύο νέες υπηρεσίες. Οι εκτιμητές οικιστικών ακινήτων διενεργούν εκτιμήσεις σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα (EΕΠ) ήτοι η έκθεση εκτίμηση πρέπει και είναι πλήρως συμβατή με τα ΕΕΠ. Στην περίπτωση των εκτιμήσεων γραφείου και από γραφείου, τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα παραλείπονται σε μεγάλο βαθμό. Η έννοια της αξίας που εφαρμόζεται στην πρότυπη έκθεση εκτίμησης είναι η αγοραία αξία, όπως αυτή ρητώς ορίζεται στα ΕΕΠ, ενώ η έννοια της αξίας που χρησιμοποιείται στις εκτιμήσεις γραφείου και από γραφείου είναι ακαθόριστη, αναμενόμενο, καθώς οι κατευθυντήριες γραμμές των Προτύπων αναφέρονται μόνο στην «αξία» και όχι στην «αγοραία αξία». Το ερώτημα λοιπόν είναι: ποια «αξία» προσδιορίζεται στην πραγματικότητα μέσω των ΑΕΜ;
Σε κάθε περίπτωση ο εκτιμητής καλείται να συσχετίσει μια αξία που εξάγουν τα ΑΕΜ με την αγοραία αξία, δεδομένου ότι δεν υπάρχουν άλλοι ορισμοί. Και εδώ είναι που τα πράγματα δυσκολεύουν καθώς πρέπει να προσδιοριστεί μια αγοραία αξία με ένα τρόπο που δεν προβλέπεται από το πλαίσιο των ΕΕΠ.
Τα ΕΕΠ καθιστούν τον εκτιμητή υπεύθυνο για την αξία, ανεξάρτητα από το αν αυτή προσδιορίζεται από ΑΕΜ, ωστόσο οι εκτιμήσεις με χρήση ΑΕΜ δημιουργούν το ερώτημα αν είναι δυνατόν ο εκτιμητής να είναι υπεύθυνος χωρίς να διαθέτει βαθιά γνώση του μηχανισμού που χρησιμοποιεί το λογισμικό. Κατ’ ελάχιστον κάτι τέτοιο θα απαιτούσε μια σχετική δήλωση ή συμμετοχή ειδικού που να δηλώνει ότι το «Μοντέλο» που χρησιμοποιήθηκε είναι αξιόπιστο. Η εξασφάλιση τέτοιων δηλώσεων προϋποθέτει την ύπαρξη ενός μηχανισμού βάσει του οποίου θα αξιολογούνται όλοι οι πάροχοι Μοντέλων. Σε κάποιες χώρες, ένας μεγάλος αριθμός προμηθευτών ΑΕΜ εργάζεται ήδη για την καθιέρωση ενός ενιαίου πλαισίου αξιολόγησης, όχι όμως για τις από γραφείου εκτιμήσεις.
Δράσεις και προτάσεις
Οι ευρωπαϊκοί σύλλογοί εκτιμητών επεξεργάζονται νέους κανονισμούς ώστε να ρυθμίσουν τον ρόλο των μελών τους στον έλεγχο, τη διόρθωση ή την απόρριψη των εντολών σχετικά με προσδιορισμό της αξίας με χρήση ΑΕΜ. Προκειμένου να περιοριστεί η ευθύνη των εκτιμητών και να καταστεί σαφής ο τρόπος με τον οποίο προέκυψαν οι ζητούμενες αξίες, οι εκτιμήσεις με χρήση ΑΕΜ θα πρέπει να περιέχουν σαφείς ρήτρες επιφυλάξεις. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να οριστούν όλες οι έννοιες της αξίας, καθώς και να καταστεί σαφές τι αντιπροσωπεύει κάθε αξία και πώς πρέπει να την προσδιορίζουν οι εκτιμητές. Τέλος, οι σύλλογοι ετοιμάζουν συστάσεις ώστε να δοθούν στους εκτιμητές εκείνες οι κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με το τι πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τους προκειμένου να καταλήξουν σε μια ορθή και τεκμηριωμένη εκτίμηση του υπολογισμού της αξίας με τη χρήση ΑΕΜ. Αυτές οι κατευθυντήριες γραμμές θα έχουν τη μορφή κανονιστικού πλαισίου και δεδομένων των διαφορών στα εθνικά νομικά συστήματα, μπορεί να διαφέρουν από χώρα σε χώρα.
Συμπέρασμα
Πολλές αβεβαιότητες εξακολουθούν να υφίστανται όσον αφορά την έννοια της αξίας, την υποχρέωση έρευνας και τις ευθύνες του εκτιμητή. Η πρόταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την τροποποίηση των διατάξεων περί διαδικασίας εκτίμησης και του κανονισμού για τις κεφαλαιακές απαιτήσεις με την αντικατάσταση της «αγοραίας αξίας» με τα «συνετά συντηρητικά κριτήρια αποτίμησης» μπορεί απλώς να επιτείνει τη σύγχυση αν και είναι ξεκάθαρο πως οι αγορές ακινήτων και το επάγγελμα του εκτιμητή χρειάζονται σαφήνεια.
Νάσης Ζερμάν REV
